L'IFI ne porte pas sur la valeur de marché brute de vos biens, mais sur leur valeur vénale au 1er janvier, après application des réductions admises. Trois décotes sont retenues : l'abattement légal de 30 % sur la résidence principale (art. 973 CGI), la décote d'indivision de 10 % à 20 % et la décote d'occupation, dont le taux dépend du bail en cours. Leur cumul est admis par la jurisprudence (Cass. com., 16 février 2020) à condition de justifier séparément chaque contrainte.
Les seuils d'assujettissement et le barème de l'IFI ne sont pas repris ici : ils sont détaillés dans notre page sur la valeur vénale pour l'IFI.
L'abattement légal de 30 % sur la résidence principale
L'article 973 CGI fixe un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Trois limites encadrent le mécanisme.
| Règle | Application |
|---|---|
| Taux | 30 % de la valeur vénale au 1er janvier |
| Un seul bien par foyer | en imposition commune, un seul immeuble du couple en bénéficie |
| SCI | abattement exclu lorsque la résidence est détenue via une SCI de gestion |
L'abattement s'applique à la valeur vénale, avant toute autre décote : il réduit l'assiette, pas le taux. C'est une règle légale, opposable sans justification particulière — contrairement aux décotes jurisprudentielles, qui doivent être documentées.
Décote d'indivision : 10 % à 20 %
Un bien détenu en indivision subit des contraintes réelles : décisions à l'unanimité ou à la majorité selon les actes, partage difficile, liquidité réduite, blocage possible d'un co-indivisaire. La fourchette retenue par la jurisprudence va de 10 % à 20 % selon l'intensité de ces contraintes.
Le taux haut s'applique aux indivisions nombreuses, conflictuelles ou bloquées ; le taux bas à une indivision à deux têtes, stable et sans projet de vente. La décote se chiffre dans la fourchette basse et se justifie par pièces : acte de propriété, répartition des quotes-parts, éventuelle procédure en cours.
Décote d'occupation : elle dépend du bail
La valeur vénale est en principe un prix de marché supposé libre de toute occupation. Quand le bien est loué, l'acquéreur subit une contrainte : attendre la libération ou reprendre le bail. Cette contrainte se traduit par une décote.
| Type de bail | Décote usuelle sur la valeur d'un bien libre |
|---|---|
| Bail vide loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) | 10 % à 20 %, majorée si le locataire est protégé |
| Bail meublé | 5 % à 15 %, quasi nul si la rotation locative est rapide |
| Bail loi de 1948 | 40 % et plus |
| Location à usage non principal | décote nettement plus faible |
Le détail par type de bail et les justificatifs attendus sont traités dans valeur vénale d'un bien immobilier occupé.
Parts de SCI : environ 10 %
Une résidence principale détenue par une SCI de gestion perd l'abattement légal de 30 %. En contrepartie, une décote d'environ 10 % reste admise sur la valeur des parts, au titre des contraintes propres à la détention sociale. Les deux avantages ne se cumulent jamais : c'est l'un ou l'autre selon le mode de détention.
Cumul des décotes : admis, une décote par contrainte
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 février 2020, admet le cumul des décotes dès lors que chaque contrainte est justifiée. Un bien détenu en indivision et loué sous bail loi 1989 peut donc supporter une décote d'indivision et une décote d'occupation.
La règle inverse compte autant : il est inutile d'empiler deux décotes qui décrivent la même contrainte. Une occupation, c'est une occupation : la fractionner en deux lignes fragilise l'ensemble du calcul.
Comment justifier une décote
- Décrire la contrainte de façon factuelle et datée : bail en cours, échéance, acte d'indivision, servitude inscrite.
- Chiffrer la décote dans la fourchette basse et la rattacher à cette contrainte.
- Joindre la liste brute des ventes comparables : date, surface, prix, localisation.
- Conserver l'ensemble dans un dossier unique, disponible en cas de contrôle.
Un calcul documenté est opposable. À l'inverse, l'administration doit justifier ses redressements par de véritables références de vente comparables et ne peut opposer un barème forfaitaire (BOI-PAT-IFI-20-30-10). Les transactions se retrouvent gratuitement dans le service en ligne « Patrim — rechercher des transactions immobilières » de l'espace Finances publiques.
Les erreurs à éviter
- Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence détenue en SCI de gestion.
- Cumuler abattement de 30 % et décote sur les parts de la même SCI.
- Sous-évaluer « par principe » : la sous-évaluation manifeste expose à des pénalités.
- Oublier de déduire les dettes : l'assujettissement s'apprécie sur le patrimoine immobilier net, emprunts déduits.
- Retenir la valeur cadastrale ou une estimation d'agence faite pour obtenir un mandat.
- Mélanger les millésimes : la valeur se fixe au 1er janvier, pas à la date de la déclaration.