Un logement loué vaut moins que le même logement libre. La valeur vénale d'un bien occupé se calcule en deux temps : on estime la valeur du bien libre par comparaison de transactions, puis on applique une décote d'occupation de 10 % à 20 % pour un bail vide de la loi du 6 juillet 1989, de 5 % à 15 % pour un meublé et de 40 % et plus pour un bail de la loi de 1948.
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Estimer mon bienPourquoi un bien occupé se vend moins cher
L'acquéreur d'un bien occupé achète un droit grevé d'une contrainte : il ne peut ni occuper le logement, ni le relouer à sa guise, ni en fixer librement le loyer. Il devra attendre la libération des lieux ou reprendre le bail en vigueur, en percevant un rendement souvent inférieur à celui du marché.
La décote n'est donc pas commerciale, elle est juridique : elle rémunère une contrainte mesurable. La jurisprudence admet le cumul de plusieurs décotes dès lors que chacune correspond à une contrainte distincte et justifiée.
Le barème par type de bail
| Type de bail | Décote usuelle sur la valeur du bien libre |
|---|---|
| Bail vide, loi du 6 juillet 1989 (résidence principale) | 10 % à 20 %, majorée si le locataire est protégé |
| Bail meublé | 5 % à 15 %, quasi nulle si la rotation locative est rapide (moyenne courante 7,5 %) |
| Bail loi de 1948 | 40 % et plus (loyers très bas, libération du logement très difficile) |
| Location à usage non principal | décote nettement plus faible |
Deux lectures pratiques de ce tableau :
- La protection du locataire commande tout. Plus il est difficile de récupérer le logement, plus la décote est forte : un bail loi de 1948 avec des loyers anciens justifie 40 % et au-delà.
- Le meublé se décote peu. Le régime est plus souple et la rotation plus rapide : la décote moyenne se situe autour de 7,5 %. Un local loué pour un usage autre que l'habitation principale est peu protégé, donc peu décoté.
Le cumul des décotes est admis
La Cour de cassation (Cass. com., 16 février 2020) admet le cumul de plusieurs décotes sur une même évaluation, à condition que chacune soit justifiée par une contrainte distincte : occupation (variable selon la nature du bail et sa durée), indivision (10 % à 20 %), parts de SCI (environ 10 % sur la valeur des parts) et, pour l'IFI, abattement légal de 30 % sur la résidence principale (art. 973 CGI, un seul bien par foyer).
Deux points techniques comptent. L'abattement de 30 % de la résidence principale est exclu lorsque le bien est détenu par une SCI, mais une décote d'environ 10 % sur les parts reste admise. Et il ne faut jamais empiler deux décotes décrivant la même contrainte : une indemnité d'occupation précaire et un bail en cours renvoient au même fait.
Le détail de ces décotes pour l'impôt sur la fortune immobilière est traité dans notre article sur la valeur vénale pour l'IFI.
Exemple chiffré : un appartement loué
Un appartement de 60 m², détenu en indivision, est loué nu sous bail de la loi du 6 juillet 1989 depuis plusieurs années. La comparaison avec des ventes récentes de biens libres équivalents, dans le même quartier, donne une valeur de bien libre de 300 000 €.
- Décote d'occupation : 15 %, dans la fourchette de 10 % à 20 % du bail loi 1989, le locataire étant en place sans échéance de libération acquise → 45 000 €, soit 255 000 €.
- Décote pour l'indivision : 10 %, justifiée par les contraintes de gestion et de partage → 25 500 €, soit 229 500 €.
L'évaluation finale est de 229 500 €, contre 300 000 € pour le même bien libre. Chaque taux est retenu dans le bas de sa fourchette, et repose sur deux contraintes distinctes.
Comment justifier la décote devant le fisc
Les déclarations de succession, de donation et d'IFI reposent sur une déclaration estimative soumise au contrôle de l'administration. C'est au contribuable de justifier sa valeur ; l'administration doit, de son côté, motiver un redressement par de véritables références de vente comparables.
La méthode tient en quatre étapes :
- Décrire la contrainte de façon factuelle et datée : bail en cours avec sa date et son échéance, indemnité d'occupation, servitude inscrite, devis de travaux.
- Chiffrer la décote dans une fourchette basse et la documenter, plutôt que de réclamer le haut du barème.
- Joindre la liste brute des ventes comparables et le calcul du prix médian au m².
- Ne jamais empiler deux décotes décrivant la même contrainte.
En cas de contestation, la discussion porte sur la réalité du bail et sur le taux appliqué : voir notre guide sur le redressement fiscal pour valeur vénale sous-estimée.
Les décotes d'état ne suivent aucun barème
L'état du bien peut justifier un abattement supplémentaire : défaut de construction, travaux lourds à prévoir (toiture, électricité, plomberie), insalubrité, absence de stationnement en zone urbaine, servitude de passage, nuisances.
Ces décotes ne sont chiffrées par aucun barème officiel : elles se justifient par des devis, des constats ou des photos. Un devis d'entreprise pour la reprise de la toiture vaut mieux qu'une estimation en pourcentage.