Valeur vénale en comptabilité : valeur actuelle et bilan

En comptabilité, la valeur vénale est la valeur probable de revente du bien sur le marché à la date de clôture de l'exercice. Elle est obligatoire quand un actif entre dans le patrimoine de l'entreprise sans prix d'achat — apport, acquisition à titre gratuit — et elle sert chaque année à tester une éventuelle dépréciation : si la valeur actuelle, c'est-à-dire la plus élevée entre la valeur vénale et la valeur d'usage, devient inférieure à la valeur nette comptable, l'actif doit être déprécié (art. 214-6 du règlement ANC n° 2014-03).

Ce que la valeur vénale représente en comptabilité

La valeur vénale comptable n'est ni une valeur d'inventaire figée, ni un prix d'achat historique : c'est une valeur de marché à la date de clôture, celle à laquelle le bien pourrait être revendu dans des conditions normales. Elle doit donc être réactualisée à chaque exercice.

Elle se distingue de la valeur vénale fiscale par la date de référence : en fiscalité, la valeur se fixe au jour du fait générateur (décès, acte, 1er janvier pour l'IFI) ; en comptabilité, à la clôture de l'exercice. Voir la définition légale de la valeur vénale.

Valeur vénale, valeur d'usage, valeur actuelle

La règle est valeur actuelle = max(valeur vénale ; valeur d'usage). Un immeuble que l'entreprise exploite elle-même peut avoir une valeur d'usage supérieure à sa valeur de revente : c'est alors la valeur d'usage qui est retenue. À l'inverse, un immeuble dont l'entreprise n'a plus l'utilité est jugé sur sa seule valeur vénale. Le raisonnement est le même que dans le comparatif valeur vénale / valeur d'usage.

Quand la valeur vénale est obligatoire

Elle est requise lorsque l'actif entre dans le patrimoine de l'entreprise sans transaction de marché :

• Apport en nature : un associé apporte un immeuble à une société ; l'actif est inscrit pour sa valeur vénale à la date de l'apport.
• Acquisition à titre gratuit : bien reçu par don, legs ou transmission à titre gratuit ; il n'existe pas de prix d'achat à enregistrer.
• Apport partiel d'actif ou fusion : même principe pour les actifs transmis sans prix.

Dans ces cas, la valeur vénale n'est pas une option : elle fixe la valeur brute inscrite au bilan et, par ricochet, la base amortissable du bien.

Dépréciation : quand le bilan doit être corrigé

À chaque clôture, la valeur actuelle est comparée à la valeur nette comptable. Une dépréciation est constatée dès que la valeur actuelle devient inférieure à la valeur nette comptable ; l'actif est alors inscrit au bilan à sa valeur vénale si celle-ci est inférieure à la valeur nette comptable.

Exemple. Un immeuble est inscrit à 250 000 €, valeur vénale retenue à l'entrée. Après amortissements, sa valeur nette comptable est de 220 000 €. À la clôture, sa valeur probable de revente est estimée à 180 000 € et il n'a pas de valeur d'usage valorisable : la valeur actuelle, égale à 180 000 €, passe sous la valeur nette comptable. Une dépréciation de 40 000 € est constatée et l'immeuble figure au bilan à 180 000 €.

Si la valeur d'usage avait été supérieure à la valeur vénale, c'est elle qui aurait plafonné la dépréciation, réduisant d'autant la charge.

Ce que ça change pour une SCI ou une entreprise propriétaire

Pour une société propriétaire, la valeur vénale pilote le résultat par les dépréciations.

1. Un immeuble qui décote fait baisser le résultat de la charge de dépréciation, sans sortie de trésorerie.
2. La dépréciation peut être reprise si la valeur actuelle remonte, dans la limite de la dotation constatée.
3. La valeur retenue à l'entrée conditionne la plus-value de cession : plus la valeur vénale inscrite à l'apport est élevée, plus la base amortissable et la valeur nette comptable au jour de la vente le seront aussi.

Le calcul doit donc être documenté dès l'entrée de l'actif : méthode par comparaison, références datées, surface et typologie des biens retenus. Voir le guide de la valeur vénale.