Une maison de 100 m², cinq ventes comparables, un prix médian de 3 000 €/m² et quatre ajustements : la valeur vénale ressort à 306 000 €, dans une fourchette de 290 000 € à 320 000 €. Le principe tient en une ligne : prix médian au m² de biens comparables, ajusté des différences de votre bien, puis encadré dans une fourchette.
Obtenez une estimation indicative fondée sur les ventes réelles autour de votre bien.
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Étape 1 — Délimiter le périmètre du calcul
Trois critères resserrent le périmètre du calcul :
- La zone : le quartier, ou la commune si le marché est homogène.
- L'usage : maison, appartement ou terrain, jamais un mélange.
- La période : des ventes enregistrées sur les 3 à 5 dernières années.
Cette délimitation reprend la méthode de la base DVF, expliquée dans la page comprendre les données DVF.
Étape 2 — Sélectionner cinq ventes comparables
Le bien à estimer : maison de 100 m² habitables, terrain de 500 m², garage double, à rafraîchir légèrement, dans une commune de taille moyenne.
Les cinq transactions retenues portent sur la même commune, sur trois ans, avec des surfaces habitables de 92 à 110 m².
| Comparable | Surface | Prix de vente | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Vente 1 | 92 m² | 268 000 € | 2 913 €/m² |
| Vente 2 | 105 m² | 315 000 € | 3 000 €/m² |
| Vente 3 | 110 m² | 341 000 € | 3 100 €/m² |
| Vente 4 | 98 m² | 289 000 € | 2 949 €/m² |
| Vente 5 | 103 m² | 309 000 € | 3 000 €/m² |
Les écarts de surface restent dans la fourchette de ± 15 % autour de 100 m² : une maison de 60 ou 200 m² fausserait le calcul.
Étape 3 — Calculer le prix médian au m²
Classez les cinq prix au m² dans l'ordre croissant : 2 913 · 2 949 · 3 000 · 3 000 · 3 100.
La valeur du milieu est le prix médian : 3 000 €/m². La médiane est préférée à la moyenne car une vente atypique déplace une moyenne, pas une médiane. Le détail de la formule est repris dans l'article sur la formule de calcul de la valeur vénale.
Étape 4 — Ajuster le prix au m² aux différences du bien
Chaque écart entre la maison et le profil moyen des comparables se traduit par un ajustement en euros par m².
| Élément | Écart constaté | Ajustement retenu |
|---|---|---|
| État général | Toiture refaite et cuisine rénovée | + 5 % (+ 150 €/m²) |
| Garage | Garage double, contre simple chez les comparables | + 2 % (+ 60 €/m²) |
| Mitoyenneté | Un mur mitoyen sur un côté | − 2 % (− 60 €/m²) |
| Nuisance | Proximité d'une route départementale | − 3 % (− 90 €/m²) |
| Terrain | 500 m², surface dans la moyenne du secteur | 0 |
Prix au m² ajusté : 3 000 + 150 + 60 − 60 − 90 = 3 060 €/m².
La valeur vénale s'obtient en multipliant par la surface : 3 060 × 100 = 306 000 €.
Étape 5 — Vérifier les décotes applicables
Les décotes traduisent une contrainte juridique subie par l'acquéreur.
Ici, aucune ne s'applique : la maison est libre, détenue en pleine propriété, sans indivision ni servitude. Si le même bien était loué sous bail d'habitation de la loi du 6 juillet 1989, il faudrait retirer 10 % à 20 % : l'acquéreur ne peut ni occuper le bien ni fixer librement le loyer. Une indivision justifierait une décote de 10 % à 20 % cumulable avec la première si la contrainte est distincte et documentée.
Étape 6 — Annoncer une fourchette, pas un chiffre unique
Aucune vente n'est strictement identique à une autre : on termine toujours par un intervalle, ici à ± 5 %.
- Valeur centrale : 306 000 €
- Fourchette retenue : 290 000 € à 320 000 €
Cette fourchette se défend devant un notaire ou une administration. Le prix moyen au m² de la ville reste un repère grossier, jamais une preuve (limites du prix moyen au m²).
Second exemple : un appartement de 45 m²
Même méthode, sur un marché plus tendu : cinq ventes d'appartements de 41 à 50 m².
| Comparable | Surface | Prix de vente | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Vente 1 | 41 m² | 164 000 € | 4 000 €/m² |
| Vente 2 | 44 m² | 184 800 € | 4 200 €/m² |
| Vente 3 | 46 m² | 202 400 € | 4 400 €/m² |
| Vente 4 | 48 m² | 206 400 € | 4 300 €/m² |
| Vente 5 | 50 m² | 215 000 € | 4 300 €/m² |
Prix classés : 4 000 · 4 200 · 4 300 · 4 300 · 4 400 → prix médian de 4 300 €/m².
Ajustements : étage élevé avec ascenseur (+ 86 €/m²), absence de cave (− 43 €/m²), exposition sud-ouest (+ 43 €/m²), ravalement voté en copropriété (− 172 €/m²).
Prix ajusté : 4 300 + 86 − 43 + 43 − 172 = 4 214 €/m², soit 4 214 × 45 = 189 630 €. Fourchette retenue : 180 000 € à 199 000 €.